住房公积金屡遭诟病 贷款程序复杂被开发商拒绝

发布:追蝶   时间:2007-5-16   阅读:2342  

来源:中华工商时报 杨婷  

  34岁的吴华(化名)最近决定买房结婚,连着两个月马不停蹄地看房选房,他已身心疲惫,但是在付款的时候他遇到了新的烦恼。

  复杂的公积金贷款程序

  据了解,现在公积金贷款利率是4.77%,商业贷款利率已经到了7.11%,相差2.34个百分点。

  吴华个人月缴公积金800元左右,他准备申请公积金贷款买房。

  “我知道申请公积金贷款买房将是一个巨大的时间工程,但我和女朋友都有心理准备,因为算下来能便宜不少呢!”吴华说。

  吴华经过两个月的筛选看房,最终定下来一处楼盘,均价每平方米8500元,共110平方米,总价93万元左右。而北京市公积金最高贷款额为40万元,吴华只能选择组合贷款。

  “我去咨询了一下,公积金贷款我只能贷40万元,而我们看中的房子是93万元,那么还有53万元需要商贷。但是公积金的利率比商业贷款的利率低了2个多点,所以40万元公积金贷款能省好几万的利息呢!”吴华说。

  但是组合贷款的程序复杂得超出了吴华的想象,“我按照程序画了一个图,保守地算了算,全部跑下来最少要花一个星期的时间,而且这还是在手续齐全、进程顺利的情况下。比如要跑价格评估机构、贷款担保服务机构、个人信用评估机构、贷款代办服务机构,还有本单位、银行、开发商等等,我算了一下大概有八个地方要跑,而公积金贷款这一块就需要申请、咨询、初审、信用评估、初审取件、抵押评估、担保保证等八九个程序,公积金这一块跑完了,又要跑商业银行和开发商,看到这些密密麻麻的地方和环节我头都昏了!”吴华说。

  吴华看中的楼盘尚未交房,这处楼盘在建的时候他向售楼小姐打听,听说开发商能接受组合贷款。

  “当时特别高兴,心里想程序复杂点就复杂点吧,看在能省几万块钱的份上,于是我们开始着手去准备一些资料。”吴华说。“另外我开始‘攒假’了,我们单位可以把平常一些假期拿出来加班,然后把这些假期集中在一起休息,我作了较紧的安排,决定两个月不怎么休息,攒够一个星期的假期。平常我们工作时间就很紧,攒够一个星期的假期不容易。而且我怕到时候休假时间有变,和一些同事作了调整,周围同事的休假安排都为我买房做出了牺牲。”

  但是吴华没有想到的是最后临到买房还是出了状况:开发商忽然拒绝了组合贷款。

  开发商拒绝公积金贷款

  虽然北京的房价一路高涨,但是买房的人依然众多,吴华看中的那处楼盘因为地势较好,相对于附近楼盘而言价格稍低,因而十分抢手。

  “楼盘还未开盘的时候,好多人都来定楼,为了拿到一处采光好、楼层好的房子,好多人都给售楼小姐或先生送礼,不可思议吧?但事实就是这样,因为楼盘什么时候开盘都不太清楚,到时候一开盘谁先得到消息,谁先交定金房子就是谁的。我们也给一个售楼小姐送了一个手机,两千多块钱。送了礼心里踏实多了,只等一开盘,我就休假去办贷款。”吴华说。

  售楼小姐并未食言,果然一开盘就给吴华打了电话,吴华马上赶过去交了定金。吴华又打听组合贷款的事,结果让吴华很震惊:开发商拒绝公积金贷款。

  “那个销售经理一口咬定,他们售楼处绝对没有人承诺可以接受组合贷款的事,而且说如果要买这处房子就得进行商业贷款,他们不接受公积金贷款。”吴华说。

  销售经理给吴华的理由是,这处楼盘卖得非常好,所有的人都是商业贷款,组合贷款不可能作为一个促销手段在这里被使用。而且现在有几家银行在售楼处做现场服务,商业贷款办起来又方便又简单,买房的人都选商业贷款。

  “我当时就问,你怎么不说商业贷款比公积金贷款贵呢?而且当初你们说可以组合贷款我们才想买这里的楼盘,现在忽然改口就是欺骗。”吴华说。

  销售经理不承认是欺骗,并要求吴华指出是哪位售楼小姐进行对质。吴华非常愤怒,他决定和售楼处的人理论清楚。现场购房的人很多,吴华想肯定有像他一样渴望组合贷款并接受过售楼处人员可以组合贷款承诺的买房者。于是吴华在售楼大厅一个个找买房者询问,功夫不负有心人,他还真找到了四位跟他情况相仿的买房者,他们都曾听售楼小姐说可以组合贷款,但是这几位的反应让吴华很吃惊。

  “那四位买房人对我说,算了,不能公积金贷款就不贷了呗,公积金贷款最多只能贷四十万,而且这么多年只能省几万块钱,如果有钱提前还贷了,那损失又能轻不少。想想申请组合贷款需要时间又长、手续又多,太麻烦人了,有这个时间还不如加几天班,多赚点钱。再说和开发商在贷款上较劲,那简直是白费劲,现在是我们抢着买房,开发商不愁没人买,他定的规则他说了算,你要么商贷,要么别买他的楼,他怕什么呀?”

  吴华听了这些话很气馁,他很犹豫到底是放弃这套房还是干脆低低头,买了算了。这时他曾经送过礼的售楼小姐走过来和他说了几句“贴心话”。

  那女孩对吴华说了三点,第一,现在放弃这套房划不来,因为已交了两万元的定金,即使吴华不买房这定金也不退还。第二,这楼盘地势很好,而且吴华拿到的房子很好,现在如果把号卖掉,转手能赚一万元,但以后想买这样好的房就很难了。第三,为了组合贷款省下来的那点钱放弃这套房不值得,就算是投资,买了再卖赚的钱也够补这个损失了。

  “另外那女孩又说,即使开发商当初说可以组合贷款,他反口不认,你也没法去告他。”吴华说。

  吴华到底还是选择了买这处房子,而且接受商业贷款。但他还真向律师咨询,可不可以起诉开发商侵犯买房者权益。律师给他的答复是“目前没有相关的法律和法规限制开发商不能拒绝接受公积金贷款,而且这是商业银行和开发商的市场行为,政府也不能强行干涉,所以目前起诉的意义不大。”

  住房公积金:因何遭到诟病

  住房公积金制度是缓解普通老百姓应对巨大购房压力的重要渠道,《住房公积金管理条例》将公积金管理中心定位于“不以赢利为目的的事业单位”,住房公积金是一种社会福利的体现。

  但是住房公积金制度作为一种惠民政策却因为它的实施环节冗长复杂、监管不力、制度不完善等原因而遭到诸多诟病。

  公积金病灶多

  记者在调查中发现,申请公积金手续繁琐、审批时间长是阻碍购房者进行公积金贷款的重要原因。申请者往往在繁杂的申请过程面前望而却步,放弃本来是体现社会公平和福利的惠民政策,而选择商业贷款。

  从申请贷款这一方面来说,目前个人申请住房公积金贷款,申请者除需要向住房管理中心提供相当完整的能够证明个人户籍、婚姻、收入、购房合同、抵押担保等资料外,还必须提供所购住房房屋开发商的“五证一书”(商品房屋预售许可证、建设工程规划许可证、建设用地许可证、国有土地使用规划许可证、建筑工程施工许可证及项目选址意见书)。

  除此之外,申请者需要接受住房管理中心和银行的双重审查,审查和评估程序也是一个漫长的时间过程。

  在记者采访中,被访者均表示公积金贷款的手续过于复杂,耗时过长,多数被访者选择的做法是:“选择商业贷款,而把公积金取出来用于还款。”

  同时开发商拒绝公积金贷款也严重削弱了公积金的福利意义。

  开发商拒绝公积金贷款不外乎两条原因,其一是回款慢,其二是开发商与银行之间的商业协议,这似乎已成了房地产商业圈的潜规则,银行发放贷款给开发商,银行得到更多的贷款客户。

  很多人都在批判开发商剥夺了他们选择公积金贷款的权利,但是从另一个方面来分析,开发商、公积金管理中心和商业银行扮演了什么角色?为什么公积金在市场竞争中处于弱势地位,难道作为一种福利政策就必然处于被动势态,而被需求者追逐索求?

  开发商和商业银行所进行的所谓“不正当协议”只是一种市场环境下的正常选择,他们是在市场竞争中选择了一种更有时效和利润的手段,公积金更应该反省自己的服务态度和存在意义。

  记者在调查中发现,几乎所有的楼盘销售现场都有商业银行在做现场的贷款服务,购房者可以直接在销售现场办好所有手续,所花时间甚短,而且享受着顾客的身份和权利。但购房者在申请公积金贷款时与此形成鲜明对比,抛开冗长和繁杂的程序不谈,办理中的感受也有很强的反差。

  这种差距形成的根源就是公积金管理机构对自身的定位存在问题,把一种服务定位成了一种权力,这种定位显然不适应目前的社会需求和市场竞争。

  中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜认为,公积金管理中心在定位上而言应该是一个金融管理机构,当前公积金管理中心角色与职能的不相符是导致当前公积金问题的根源所在。

  另外,公积金的监管不力和所受益群体失衡也是社会诟病重点,贪污和挪用案件不时浮出水面,公积金成为变相福利被高收入者群体所享受,公积金大量资金闲置没有发挥作用等等,因为制度的不完善所带来的种种病灶严重侵害了这一福利政策的肌体,公积金制度的修正之路还很漫长。

  “创造性模仿”的变革

  不少学者在思考公积金是否有存在的必要性,有学者甚至认为公积金的不足之处已经掩盖了它本身存在的意义,当它的劣根得不到铲除时应该以一种新的政策取而代之。

  但立刻有学者提出了反对意见:不能因噎废食,社会关注公积金说明社会需要这种惠民政策,当公积金问题严重爆发的时候更是解决这些病灶的好时机,不能以不足之处全盘否定它的意义。

  公积金问题在社会的关注和驳斥之下也正在进行改革和反省。记者了解到,2007年国家将着力完善住房公积金缴存和使用政策,依法扩大公积金制度覆盖范围,逐步扩大到“包括在城市中有固定工作的农民工在内”的城镇各类就业群体;超过法定最高缴存比例和基数的,要依法纳税;2007年住房公积金缴交率将提高5%。同时对公积金贷款根据各地情况作了适当调整。

  有专家认为我国公积金管理可以借鉴外国的一些管理手段。1991年5月,上海市借鉴新加坡公积金制度的成功经验,结合我国国情,率先建立了有中国特色的住房公积金制度。这使我国的公积金制度在系统建立上在很多方面都借鉴了新加坡的成功经验。

  上海发展研究基金会秘书长乔依德认为,新加坡的中央公积金制度和中国的住房公积金制度有两个关键的区别。首先,新加坡的中央公积金所归集的个人储蓄用于偿付住房按揭贷款的首付款及分期还款,而不是用于发放补贴贷款。其次,住房贷款只占新加坡中央公积金投资的一少部分,所以,中央公积金可以依据精算式的稳健原则为公积金的参加人提供最高的回报率,符合养老基金管理的国际标准。另外新加坡的房屋开发署负责为特定的人群开发住房、为其住房提供融资以及管理。新加坡财政部按照政府借款的利率向房屋开发署提供贷款,然后房屋开发署按照需要向家庭提供贴息贷款。在新加坡,从事贴息贷款和市场利率贷款的部门是截然分开的,他们之间不存在争抢客户的矛盾。

  据了解,公积金存在银行的利息,以及个人还款利息均为公积金管理中心所有,中心只是拿出利息的5%给托管银行作为手续费,而相比之下,银行用自有资金做出的每笔商业贷款可以获得全部利息。两种收益相较之下,银行肯定会把商业贷款作为生财之道,公积金管理中心与商业银行形成了畸形的“合作的竞争关系”。

  中国的公积金制度是在借鉴外国经验上进行的“创造性模仿”,现阶段的改革要有符合国情和市场环境的举措。

  乔依德认为不管是现在还是将来,在评价住房公积金时,应当将其放到金融体系中来考虑。如何让中国的公积金制度融入金融体系中来,是一个需要慎重思考的问题。

  有专家认为中国的公积金制度应分为管理和运作两个机构,让住房公积金管理中心成为一个称职的监管者,而公积金的运作和经营交给金融公司来操作,引入公司化治理结构,成立风险管理委员会,按照商业化的原则运作。